La última versión del borrador del Decreto Ley para la Recuperación de la Normalidad Residencial en La Palma tras la Erupción Volcánica recoge una de las principales reivindicaciones de los colectivos de afectados, como es la del derecho a recibir por sus propiedades bajo la lava el valor de lo perdido. Al menos esto es lo que se propone en el artículo 7 del documento presentado el 8 de julio a representantes de la población damnificada por el consejero autonómico de Transición Ecológica y Planificación Territorial , José Antonio Valbuena. Sin embargo, la realidad es que el Gobierno regional que presidía Ángel Víctor Torres (PSOE-NC-Podemos-ASG) no tuvo voluntad política de aprobarlo para que entrara en vigor.
Así, según el nuevo borrador del decreto ley, que ahora queda en manos del nuevo Ejecutivo autonómico (CC-PP-ASG-AHI), se creará una Agencia de Gestión para la Recuperación de la Situación de Normalidad en La Palma (AGESNORM), a la que las personas con terrenos afectados donde hubiera o no vivienda u otro tipo de construcción legal o asimilable a legal podrán vender los terrenos al precio real que tenían a fecha del 18 de septiembre de 20011 más el interés legal del dinero aplicado al período que transcurra hasta la formalización de la compraventa.
El documento puede descargarse en el siguiente: https://minioapi.devops.grafcan.es/prclp/20230707_Decreto_ley%20RSNR_La%20Palma_v8.pdf
Qué terrenos se podrán vender a la Administración pública
Tendrán derecho a vender en estas condiciones los dueños de suelo donde se hubiera construido una edificación destruida o dañada estructuralmente por esta erupción. También terrenos cuyos propietarios tuvieran licencia para construir viviendas de uso residencial o turístico, comercial (de menos de 1.000 m2), de restauración, de oficina/despacho profesional, taller artesanal o equipamientos, dotaciones y espacios libres. Igualmente pueden acogerse a este derecho los propietarios de suelos destruidos que tuvieran aprovechamiento urbanístico previsto en el planeamiento aplicable. Y además, los terrenos que no tuvieran edificabilidad materializada (es decir, sin construcciones) ni aprovechamiento urbanístico previsto.
Su valor de mercado a fecha anterior a la erupción se fijará según los dispuesto en la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Impuestos y otros gastos no se incluirán en el precio
Por valor de mercado, según se especifica en el borrador del decreto-ley, es «el precio al que podría venderse el inmueble o terreno a fecha del 18 de septiembre de 2021, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de referencia en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta».
Los impuestos, se precisa en la propuesta de decreto-ley, no se incluirán en el precio y tampoco los gastos de comercialización.
El sistema de permutas de terrenos destruidos por suelo urbanizado
Como ya es sabido, se ha previsto un sistema de permutas voluntarias de suelo destruido por una parcela urbanizada con aprovechamiento. En este caso a la permuta se pueden acoger quienes posean terrenos afectados por la erupción donde se hubiera construido una edificación, en situación legal o asimilada, que haya sido destruida o dañada por esta catástrofe, o bien donde se hubiera obtenido licencia, no caducada, para obras de edificación de nueva planta por los usos citados anteriormente. También son permutables los terrenos afectados que tuvieran aprovechamiento urbanístico previsto en el planeamiento aplicable.
Podrán optar igualmente por estas permutas los propietarios de terrenos sin edificabilidad prevista ni materializada antes de la erupción, es decir, suelo no urbanizable, por lo que en este caso obtendrían una parcela urbanizada con aprovechamiento con una superficie igual al 40% de la superficie de la parcela de origen. En caso de que esa superficie sea inferior a la parcela mínima edificable en el nuevo suelo para la reposición de viviendas, «se podrá adjudicar una parcela en proindiviso (es decir, en copropiedad) donde sí se pueda levantar una vivienda con la tipología establecida.
El aprovechamiento urbanístico de la parcela urbanizada se valorará bien teniendo en cuenta la edificabilidad equivalente al aprovechamiento urbanístico previsto por el planeamiento aplicable para ese suelo; o bien la edificabilidad materializada en la edificación destruida o afectada estructuralmente por la erupción volcánica, en situación legal o asimilada.
La adquisición, por parte de los afectados, de la nueva parcela urbanizada con aprovechamiento estará condicionada a que primero se lleve a cabo el proceso de reparcelación y urbanización, y se ceda a la agencia pública que gestionará la reconstrucción, salvo cuando los terrenos antiguos se necesiten para infraestructuras, sistemas generales o dotaciones públicas. En todo caso, la transmisión del suelo de los propietarios actuales a la Administración pública deberá producirse en el plazo de 2 meses a partir de la notificación de la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación.
En la propuesta de decreto ley, solo se menciona la posibilidad de expropiaciones en el caso de actuaciones públicas (infraestructuras, dotaciones o viales) y en los suelos destinados a las nuevas viviendas de los afectados. Se tratará de «parcelas incluidas en las zonas de reposición sometidas a procedimiento reparcelatorio, que no hayan sido objeto de construcción, reconstrucción o rehabilitación, o no se encuentren en trámite de construcción, reconstrucción o rehabilitación y no sean vendidas o permutadas a la AGESNORM», que «se declaran de interés social a efectos de la transferencia forzosa de la propiedad y de urgente ocupación».
En este caso el justiprecio de las expropiaciones «se cuantificará conforme a las reglas de valoración previstas en la legislación básica estatal, teniendo en cuenta las valoraciones que se hayan realizado anteriormente por la Administración General del Estado en expropiaciones de terrenos afectados por erupciones volcánicas».
